Consultoria jurídica e contábil

Conheça aspectos importantes do contrato de locação do imóvel

18 de agosto de 2017

 

Os comerciantes, em sua maioria, são locatários dos imóveis onde se encontram instalados os seus estabelecimentos. Diante deste quadro, é fundamental que os respectivos contratos de locação sejam elaborados de modo a proteger os seus interesses e o fundo de comércio a ser constituído.

O fundo de comércio ou empresarial é definido como o conjunto de bens materiais (equipamentos, estoque, matérias-primas, etc.) e imateriais (clientela, ponto comercial, a marca, etc.) que formam o estabelecimento empresarial.

A primeira medida a ser tomada é verificar o estado do imóvel que se pretende alugar, bem como a documentação competente, inclusive, no que se refere à regularidade perante os órgãos públicos e a possibilidade de ser explorada a atividade planejada no local.

Outro ponto fundamental a ser observado cuida do prazo do contrato de locação, considerando que, se o mesmo for de 5 anos ou mais, autorizará a propositura da ação renovatória pelo comerciante, caso esta se faça necessária.

Com relação ao pagamento das chamadas “luvas”, destaca-se que não são ilegais e também não tem repercussão no que tange à renovação do contrato no futuro ou a permanência do inquilino no imóvel. Ou seja, é possível que o inquilino pague as “luvas” e não tenha direito a ação renovatória, na hipótese do seu contrato contiver prazo inferior a 5 anos. Por isto, a praxe comercial é que as “luvas” são exigidas, quando o prazo do pacto for de 5 anos ou mais, o que, portanto, autorizará a propositura da ação renovatória por parte do locatário empresário.

Merece, outrossim, especial atenção, quando da elaboração do contrato de locação, a fixação correta do aluguel e da sua data-base para fins do reajuste, bem como o acertado com relação aos pagamentos dos encargos locatícios, quais sejam, IPTU, condomínio, entre outros.

Ainda do ponto de vista do inquilino-lojista, recomenda-se incluir a chamada cláusula de vigência no contrato de locação, para seu posterior registro no Cartório de Imóveis competente, que prevê o respeito ao contrato pelo adquirente do imóvel, na hipótese de sua alienação. Se este dispositivo não for inserido no instrumento de locação (o que impede o seu registro no Cartório de Imóveis), o adquirente poderá despejar o locatário, mesmo estando o contrato com prazo a vencer. A delimitação de multa rescisória adequada é igualmente relevante, vez que a mesma será devida ao locador, caso o inquilino-lojista decida rescindir o contrato de locação antes do seu término.

Por fim, necessário definir se o contrato conterá alguma garantia ou não, lembrando que, quando não existir garantia, é possível um pedido liminar na ação de despejo por falta de pagamento, tornando o procedimento mais célere, cabendo ressaltar que o inquilino somente poderá purgar a mora e evitar o despejo 1 vez a cada 24 meses.

Dúvidas sobre este tema podem ser esclarecidas por meio do serviço de consultorias especializadas do Sindilojas-SP. Para agendar uma consulta: 11 2858 8400 | faleconosco@sindilojas-sp.org.br.

 

*Matéria publicada na Revista Sindilojas-SP Edição 177

 

 

 

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