12 pontos fundamentais dos contratos de locação de novas lojas
O mercado varejista, em que pese os desafios atuais, é dinâmico e a abertura de novas operações não para. Assim, selecionamos abaixo 12 pontos fundamentais que os lojistas devem observar nas negociações dos pontos comerciais.
*Por Daniel Cerveira
Importante ressaltar, como lembrete, que existem outros pontos igualmente importantes a serem verificados pelos futuros inquilinos. Confira:
1. Vistoria e análise de risco
Cuida em verificar as condições do imóvel do ponto de vista arquitetônico e estrutural. A análise risco consiste na realização das pesquisas de praxe e exame dos documentos respectivos. Exemplos: CRI – Certidão do Cartório de Imóveis, “Habite-se”, Zoneamento etc.
2. Compatibilidade do custo de ocupação
Conferir se o valor total do custo de ocupação do imóvel, entenda-se aluguel e encargos, é compatível com o faturamento projetado da futura loja.
3. Prazo de vigência
A Lei do Inquilinato dispõe sobre a Ação Renovatória de Contrato de Locação, que tem como finalidade garantir a continuidade da relação locatícia, ou seja, tem a função de proteger o fundo de comércio ou empresarial formado pelos comerciantes. Esta ação pode ser ajuizada pelos inquilinos que têm contratos com prazo de 60 meses ou mais, ou contratos somados por prazos determinados que atinjam 60 meses ou mais, independentemente do pagamento ou não de “luvas”. Assim, como regra, interessa aos locatários firmarem contratos pelo prazo mínimo inicial de 60 meses anos.
4. Cessão, sublocação e comodato
A Lei de Locações veda a cessão/transferência, sublocação e comodato do imóvel, sem prévia autorização do locador. Assim, eventuais operações desta natureza devem estar previamente permitidas no contrato de locação ou amparadas por autorização do locador em instrumento próprio. Do ponto de vista dos lojistas, é sempre favorável incluir cláusula que permita as 3 hipóteses destacadas, especialmente para facilitar a eventual “venda do estabelecimento comercial”.
5. Multa rescisória
A legislação permite a rescisão antecipada e imotivada do contrato de locação por iniciativa dos inquilinos, o que acarretará na incidência da multa rescisória em favor do locador ou, estando omisso no contrato o valor da multa, será devida a penalidade arbitrada pelo juiz. Normalmente, os contratos também preveem penalidade para as hipóteses de infração contratual. Assim, cabe ao locatário negociar o valor da multa pela rescisão antecipada, ou eventual isenção, além da penalidade por infração contratual. O valor equivalente a 3 aluguéis proporcionais é o adotado comumente nas negociações.
6. Luvas ou Res Sperata
As “luvas” ou res sperata são legais e dependem de negociação entre as partes. Normalmente, os locadores exigem o pagamento das “luvas” quando os contratos de locação são de 5 anos ou mais. A orientação neste ponto é tentar afastar a cobrança ou incluir que o seu pagamento será proporcional ao período de ocupação no imóvel.
7. Índice de reajuste do aluguel
Apesar de não ser uma obrigação prevista em lei, é praxe os contratos de locação determinarem que os aluguéis sejam reajustados por meio de indexador e data-base definida.
Em que pese a variação dos índices variar a cada período apurado, sob a ótica dos inquilinos, recomenda-se usar o IPCA-BGE ou outro da família dos IPCS, visto serem mais estáveis e acompanharem os preços dos produtos e serviços destinados ao consumidor final. Os IGP-M ou IGP-DI, ambos conferidos pela Fundação Getúlio Vargas, por outro lado, muito embora serem muitas vezes utilizados, apresentam grande volatidade, em fundação de ser muito impactado pela variação dos preços do atacado.
8. Carência
Os locatários devem sempre buscar combinar com seus locadores a concessão de carência no pagamento do aluguel e encargos pelos menos para o período de reforma no imóvel, como é usual no mercado.
9. Benfeitorias
A Lei do Inquilinato estabelece que, salvo outra previsão estipulada no contrato de locação, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. É comum os locadores exigirem em contrato que todas as benfeitorias não sejam indenizáveis e não permitam a retenção. Assim, dependendo das obras a serem efetuadas e outros fatores, é justificável a negociação de cláusula que trata de indenização sobre eventuais benfeitorias realizadas.
10. Cláusula de vigência
A inserção da cláusula de vigência, disposta no artigo 8º da Lei do Inquilinato, garante ao inquilino o respeito ao contrato pelo eventual adquirente do imóvel. Com a respectiva cláusula, o contrato de locação deverá então ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Vale lembrar que, se não ocorrer o despejo, em vista da venda do imóvel, o locatário não terá direito a indenização, tanto em face do antigo locador, como contra o adquirente do bem.
11. Direito de preferência
A Lei do Inquilinato garante o direito de preferência ao locatário, na hipótese de o locador desejar vender o imóvel locado. Para ser possível anular eventual venda do imóvel sem a observância do direito de preferência, o contrato de locação deve estar averbado junto à sua matrícula.
12. Seguro obrigatório
Por parte dos senhorios exigem a contratação de seguro por danos no imóvel por parte do locatário ou o seu reembolso. Importante verificar com antecedência a possibilidade de ser realizado o seguro exigido pelo locador e o seu custo, bem como lembrar de sempre renová-lo, com a finalidade de evitar a caracterização de infração contratual.
*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP
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