Lei do Inquilinato & Prazos – orientação ao lojista de shopping center

por Mario Cerveira Filho

O artigo 8º da Lei do Inquilinato cuida dos efeitos que a alienação do imóvel locado pode produzir em relação ao contrato de locação, tanto comercial, como residencial, ajustado entre o alienante e o locatário.

No caso de locações comerciais, esse assunto é de suma importância e merece atenção redobrada, pois interfere diretamente no patrimônio do lojista, ou seja, no seu ponto comercial e no seu fundo de comércio.

O adquirente do imóvel locado ao lojista poderá denunciar a locação por prazo determinado, desde que não haja, no contrato, cláusula de vigência específica em caso de alienação, e o acordo estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Ou seja, é do interesse do lojista obter a cláusula de vigência em seu contrato de locação: este dispositivo contratual permite averbar o acordo perante o Cartório de Registro de Imóveis, de modo que, na hipótese de o locador vender o prédio, o novo proprietário será obrigado a respeitar a locação já existente.

Reitere-se, entretanto, que a cláusula em si não protege o inquilino, se o contrato não tiver sido levado a registro em Cartório – e esta providência deverá ser realizada antes da venda do imóvel. Caso estas precauções não sejam tomadas, o novo proprietário poderá despejar o inquilino, atendendo às seguintes condições:

• O seu título aquisitivo (escritura de compra e venda) deve estar devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e não, simplesmente prenotado.

• No prazo de 90 (noventa) dias, contados do registro do seu título aquisitivo, o novo proprietário deve realizar a notificação do locatário, concedendo-lhe o mesmo prazo para a desocupação.

Caso o adquirente do imóvel não notifique o inquilino a deixar o imóvel, dentro do prazo de 90 dias acima mencionado, o contrato de locação passará a obrigá-lo, e o locatário não poderá mais ser despejado sem motivo até o final do prazo de vigência.

Ou seja, ocorrendo tal situação, o adquirente terá de aguardar o término da locação, para depois denunciá-la, se for de seu interesse: na prática, a inércia do comprador significa que este aceitou o inquilino, e assumiu a posição de locador.

Note-se que o adquirente do imóvel tem direito ao recebimento dos aluguéis durante todo o período de ocupação do imóvel pelo inquilino, independente de este denunciar o contrato de locação ou não. Não se pode admitir que o lojista permaneça no imóvel sem o pagamento do aluguel.

Há de se ressaltar, ainda, que é cabível a propositura de Ação Renovatória do Contrato de Locação Comercial pelo lojista em face do adquirente, desde que o novo proprietário esteja vinculado ao contrato – o que, repita-se, poderá ocorrer caso exista cláusula de vigência no contrato (e o contrato estiver registrado no Cartório de imóveis competente), ou caso o adquirente deixe transcorrer o prazo de 90 dias da aquisição sem denunciar o acordo.

Nesta situação, o adquirente se sub-roga em todos os direitos e obrigações do locador, estando suscetível, consequentemente, de figurar no polo passivo da demanda renovatória.

Mario Cerveira Filho, advogado, é especialista em Direito Imobiliário e consultor jurídico do Sindilojas-SP. Presta atendimento aos empresários vinculados ao sindicato às quintas-feiras, das 15h às 17h. Para agendar uma consulta: 11 2858 8400 | faleconosco@sindilojas-sp.org.br