Cláusula de Raio: uma violação da livre iniciativa empresarial

Fonte: Revista Lojas & Lojistas

Historicamente, a relação comercial entre lojistas e shopping centers no Brasil costuma ser, na maioria dos casos, um tanto conturbada. Muito disso se dá pela imposição de algumas determinações contratuais que pouco levam em consideração os interesses e as necessidades administrativas do comerciante locatário em um centro de compras do gênero.

Dois dispositivos comumente aplicados em contratos desse tipo e que tendem a gerar contratempos entre locadores e locatários são a ‘cláusula de exclusividade territorial’, que impede a abertura de filiais em shoppings concorrentes, e a ‘cláusula de raio’, que proíbe a abertura de uma outra loja em área de raio pré-determinado, variável entre um e quatro quilômetros a partir da área central do empreendimento locador. Nesta oportunidade, trataremos exclusivamente dessa segunda cláusula.

Raiz do problema

Em geral, os contratos de locação firmados por shopping centers tendem a ser complexos, mesmo tendo como diretriz uma única lei, de nº 8.245/91, mais conhecida como ‘Lei do Inquilinato’. É por meio desses contratos que as administrações de shopping centers se beneficiam de uma posição mais privilegiada, se comparada à do lojista individualmente considerado. Essa condição mais vantajosa provém de dois pontos circunstanciais: o poder de propriedade do bem locado e o status econômico naturalmente superior do locador dentro de seu próprio mercado de atuação.

O critério de essencialidade do ponto comercial já torna o lojista a parte mais vulnerável na negociação, uma vez que é ele quem se rende às inúmeras condições não benéficas para se ver inserido no contexto do complexo comercial em questão. Assim, o desequilíbrio está instaurado.

Restrição da livre iniciativa

Entende-se por ‘cláusula de raio’ a condição imposta por shopping centers que impede que seus inquilinos instalem outra unidade do seu comércio dentro de um determinado limite de distância a partir de suas localizações. Por sua implicância direta na atividade das empresas, essa condição viola o direito constitucional da livre iniciativa empreendedora dos lojistas, por impedir a expansão de seus negócios sem qualquer contrapartida.

Levando isso em consideração, o Senador Valdir Raupp (PMDB/RO) apresentou em 2009 o Projeto de Lei do Senado nº 214, o qual prevê a anulação da cláusula de raio em qualquer contrato de locação estabelecido por um shopping center. Na visão do senador, a cláusula de raio representa uma barreira comportamental à entrada de novos concorrentes no mercado, uma vez que ela não apenas impede o desenvolvimento das empresas, mas também a instalação de novos shopping centers em território nacional.

Dessa mesma percepção compactua o Sindicato dos Lojistas do Comércio de São Paulo (Sindilojas-SP), que apoia e reivindica a aprovação do projeto apresentado pelo Senador Raupp. O presidente do sindicato, Ruy Nazarian, explica que a ideia de prestar suporte ao PLS 214/09 se embasa, essencialmente, na defesa de uma conduta saudável no exercício da atividade econômica dos locatários de shopping centers.

“Não há como ignorarmos os efeitos claustrofóbicos que essa cláusula provoca sobre o lojista. À mercê de suas implicações, esse empresário se vê restringido a condições que não favorecem o seu desenvolvimento, o seu crescimento. Trata-se de uma evidente violação da Constituição e da Lei de Defesa da Concorrência”, aponta Nazarian.

Apoio institucional

Há tempos o Sindilojas-SP atua pela extinção da cláusula de raio nos contratos de locação estabelecidos por shopping centers, uma vez que tem conhecimento dos percalços constantemente enfrentados pelo lojista locatário em um empreendimento do gênero. Além disso, defende também um outro aspecto, este alusivo ao consumidor final:

“Entendemos que essa cláusula configura uma injustificada restrição tanto à livre iniciativa, como à livre concorrência no mercado, prejudicando não apenas lojistas e shopping centers concorrentes, mas também aos consumidores, que acabam sendo privados do direito de escolha do local mais conveniente para a realização de compras”, conclui o presidente do Sindilojas-SP, Ruy Nazarian.