A redução do aluguel em tempos de crise
Fonte: Revista Sindilojas-SP
Como amplamente noticiado na mídia, observamos em todo o Brasil – salvo raríssimas exceções – uma diminuição brusca no preço médio dos aluguéis de imóveis, resultado da grave crise macroeconômica que assola o nosso país.
Nessa linha, no setor varejista, ou seja, aqueles imóveis usados para a instalação de lojas em geral, além do aumento de espaços disponibilizados para locação no momento pré-crise, principalmente com a construção de vários empreendimentos tipo shopping center, o fechamento das lojas tem gerado grande vacância no mercado, o que naturalmente derruba o valor dos locativos, considerando a Lei da oferta e da procura.
Atualmente, alguns shopping centers, diante do grande número de espaços vagos e da dificuldade em preenchê-los, vêm oferecendo locações em condições diferenciadas e, muitas vezes, estão suportando os custos com as instalações das novas lojas.
Sob tal ótica, verifica-se no mercado uma corrida dos lojistas para renegociar os seus contratos de locação, uma vez que as vendas, no geral, não estão apresentando um desempenho suficiente. Quando o locador não aceita reformular as bases do contrato, o lojista tem três meios judiciais que buscar a redução do aluguel.
A primeira é através da ação revisional de aluguel, demanda prevista na Lei do Inquilinato. A ação revisional somente pode ser ajuizada após 3 anos de vigência do contrato ou 3 anos depois da última alteração do valor do locativo. Recomenda-se que, antes da propositura desta ação, seja realizada uma avaliação do aluguel, por profissional expert no assunto, a fim de confirmar se realmente o locativo está acima do valor de mercado.
Outra forma de reduzir forçadamente o locativo é através da ação renovatória de contrato de locação, lembrando que, como ocorre com a ação revisional acima mencionada, o juiz é que fixará o valor do aluguel, após regular perícia. Vale lembrar que esta ação deve ser ajuizada de um ano a seis meses antes do vencimento do prazo de vigência original. Nesta hipótese, o novo aluguel vigorará somente para o próximo período de 5 anos.
A outra possibilidade judicial de reduzir o aluguel é por meio da ação de revisão de contrato. Nessa hipótese, é necessário comprovar que algum fato imprevisível desequilibrou o contrato, não bastando a simples redução do faturamento em vista da crise econômica para justificar a procedência da ação. Temos como exemplo, os casos de shoppings novos os quais não foram inaugurados com os atrativos prometidos e o lojista não atinge o faturamento projetado, comparando-se com outras lojas instaladas em empreendimentos com o funcionamento “normal”.
Para ser ajuizada a ação de revisão de contrato, é necessário um prévio estudo aprofundado, com o objetivo de verificar se a mesma é cabível. Por fim, importante salientar que, além do custo de ocupação representar por vezes o maior elemento da estrutura de custos dos lojistas, é na maioria dos casos o único custo fixo capaz de ser reduzido, na medida em que os impostos, folha de empregados e fornecedores as margens são menores.
Por essa razão, é fundamental que os lojistas busquem a adequação de seus contratos de locação de modo a manter as suas operações saudáveis ou pelo menos viáveis até que se verifique a melhora no nosso setor.
Dúvidas sobre este tema podem ser esclarecidas por meio do serviço de consultorias especializadas do Sindilojas-SP. Para agendar uma consulta: 11 2858 8400 | faleconosco@sindilojas-sp.org.br.
