A Reforma Tributária no âmbito das locações de imóveis

A tão esperada reforma tributária trará simplicidade e transparência, reduzindo os custos dos empresários na gestão contábil e a guerra fiscal entre os Estados da Federação. Apesar disso, há preocupação com seus desdobramentos no âmbito das locações de imóveis.

*Por Daniel Cerveira

Do mesmo modo, a esperança é que beneficie os mais pobres, vez que possibilitará a ocorrência do cashback, isto é, a o reembolso em espécie de parte dos tributos pagos pelas pessoas.

De outro lado, precisamos ser realistas no sentido de que não observaremos uma diminuição geral na carga tributária. Ao contrário, muitos setores serão onerados, sob o argumento de trazer uma isonomia, ou seja, evitar discriminações entre contribuintes em situações análogas.

No campo das locações de imóveis, os agentes do setor estão muito preocupados. E, por tabela, estão preocupados os comerciantes que alugam os seus pontos comerciais.

Pactos

Nessa linha, como ocorre em outros contratos personalíssimos, os pactos em pauta costumam prever que a empresa franqueada não pode sofrer alteração no seu quadro social ou determinada modificação (por exemplo, a cessão de 50% ou mais das quotas sociais), sem a prévia anuência da franqueadora.

Da mesma maneira, normalmente, o pacto de franchising estabelece que determinada pessoa natural será o operador da unidade franqueada, a qual poderá ou não ser sócio da empresa franqueada (comumente o operador é o sócio da pessoa jurídica franqueada e/ou também fiador da relação).

Dentro deste contexto, é fundamental que tanto a franqueadora como o franqueado fiquem atentos nas ocasiões da confecção dos contratos, a fim de que espelhem o interesse das partes e a realidade prática.

Ponto de atenção

Ponto que, igualmente, merece atenção é se o (sócio) operador eleito pelas partes deve ou não assinar o contrato de franquia, juntamente com a franqueadora, franqueada e eventuais garantidores.

A resposta é negativa, não há razão para que o (sócio) operador preste a sua firma no instrumento, uma vez que ele não é parte na avença, tampouco se faz necessária à sua assinatura na qualidade interveniente anuente (não existe obrigação legal para tanto). Isto é, cabe a empresa franqueada (parte no contrato) garantir que o (sócio) operador esteja na administração direta da unidade, seguindo todas as regras dispostas no contrato, inclusive no que tange à não concorrência e confidencialidade.

Dúvidas que surgem

Nas hipóteses em que o (sócio) operador assina o contrato, sem a devida explicação a que título, surgem as dúvidas (frisem-se desnecessárias). Ele é parte? Corresponsável? Pode ser acionado para pagar multas? Deve ser incluído no polo de ação de rescisão proposta pela franqueadora ou pela franqueada? É possível aditar ou rescindir um contrato de franquia sem nova assinatura do (sócio) operador (pode acontecer do operador, por exemplo, se recusar a assinar qualquer novo instrumento)?

Se partimos da ideia de que o (sócio) operador não é parte e não responde perante à franqueadora, independente do fato, o certo é não exigir a sua assinatura, a fim de que as partes não fiquem “presas” e sujeitas à complicações processuais (por exemplo, condenação em sucumbência), conforme acima aludido.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP

O Sindilojas-SP possui consultorias especializadas para apoio ao desenvolvimento do empreendimento do lojista, incluindo atendimento jurídico em assuntos de locação comercial, que compreende tópicos como ações renovatórias, de despejo, revisionais; Lei do inquilinato; cessão de ponto comercial; direito de preferência na locação; direito dos lojistas em questões de condomínio e os cuidados do lojista ao ingressar em shopping center. Clique aqui para saber mais! 

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