Conheça aspectos importantes do contrato de locação do lojista
Os lojistas, em sua maioria, são locatários dos imóveis onde se encontram instalados os seus estabelecimentos. Diante deste quadro, é fundamental que os respectivos contratos de locação sejam elaborados de modo a proteger os seus interesses e o fundo de comércio a ser constituído.
O fundo de comércio ou empresarial é definido como o conjunto de bens materiais (equipamentos, estoque, matérias-primas etc.) e imateriais (clientela, ponto comercial, a marca etc.) que formam o estabelecimento empresarial.
A primeira medida a ser tomada é verificar o estado do imóvel que se pretende alugar, bem como a documentação competente, inclusive, no que se refere à regularidade perante os órgãos públicos e a possibilidade de ser explorada a atividade planejada no local.
Outro ponto fundamental a ser observado cuida do prazo do contrato de locação, considerando que, se o mesmo for de 5 anos ou mais, autorizará a propositura da ação renovatória pelo comerciante, caso esta se faça necessária.
Com relação ao pagamento das chamadas “luvas”, destaca-se que não são ilegais e também não tem repercussão no que tange à renovação do contrato no futuro ou a permanência do inquilino no imóvel. Ou seja, é possível que o inquilino pague as “luvas” e não tenha direito a ação renovatória, na hipótese do seu contrato contiver prazo inferior a 5 anos. Por isto, a praxe comercial é que as “luvas” são exigidas, quando o prazo do pacto for de 5 anos ou mais, o que, portanto, autorizará a propositura da ação renovatória por parte do locatário empresário.
Merece, outrossim, especial atenção, quando da elaboração do contrato de locação, a fixação correta do aluguel e da sua data-base para fins do reajuste, bem como o acertado com relação aos pagamentos dos encargos locatícios, quais sejam, IPTU, condomínio, entre outros.
Ainda do ponto de vista do inquilino-lojista, recomenda-se incluir a chamada cláusula de vigência no contrato de locação, para seu posterior registro no Cartório de Imóveis competente, que prevê o respeito ao contrato pelo adquirente do imóvel, na hipótese de sua alienação. Se este dispositivo não for inserido no instrumento de locação (o que impede o seu registro no Cartório de Imóveis), o adquirente poderá despejar o locatário, mesmo estando o contrato com prazo a vencer. A delimitação de multa rescisória adequada é igualmente relevante, vez que a mesma será devida ao locador, caso o inquilino-lojista decida rescindir o contrato de locação antes do seu término.
Por fim, necessário definir se o contrato conterá alguma garantia ou não, lembrando que, quando não existir garantia, é possível um pedido liminar na ação de despejo por falta de pagamento, tornando o procedimento mais célere, cabendo ressaltar que o inquilino somente poderá purgar a mora e evitar o despejo 1 vez a cada 24 meses.
