Novas cláusulas impostas aos lojistas pelos Shopping Centers

*Por Daniel Cerveira

É esperado que os contratos de locação de espaços em shopping centers sejam rotineiramente atualizados, de modo a atender às mudanças da sociedade, legislação etc.

Nesse sentido, os novos instrumentos gerados pelos empreendedores trazem dispositivos que antes não existiam nas avenças, tais como as previsões da interligação de sistemas para apuração do aluguel percentual e a respeito de vendas a serem realizadas através dos sites dos centros de compras.

O problema é que alguns shoppings estão incluindo nos pactos cláusulas leoninas e extremamente prejudiciais aos lojistas. Considerando que é notória a disparidade de forças, não há dúvidas de que os centros de compras têm poder de negociação suficiente para impor as condições contratuais aos seus inquilinos.

Exemplos no mercado

Seguem abaixo alguns exemplos que vêm sendo observados no mercado e respectivos comentários:

• Obrigação do lojista devolver descontos concedidos, além do pagamento da multa rescisória, na hipótese da devolução antecipada do imóvel. O STJ e outros tribunais já proferiram decisões no sentido de que é proibida tal estipulação, pois configura o chamado bis in idem, isto é, a fixação de uma dupla penalidade para o mesmo fato gerador.
• Em caso de retomada da loja pela locadora em sede de ação renovatória, por melhor oferta de terceiro, a indenização assegurada em lei à locatária seria limitada a 6 aluguéis propostos pelo terceiro. A cláusula fere o espírito da Lei do Inquilinato e configura enriquecimento ilícito, tampouco trata de hipótese de negócio jurídico processual, vez que cuida de direito manifestamente material.
• Caso o lojista descumpra alguma cláusula, todos os contratos firmados com a rede de shopping centers respectiva serão considerados afetados e, portanto, todas as lojas ficariam sujeitas a despejo. Esse dispositivo é conhecido como cláusula de “cross default”. No caso de locações comerciais, cuja legislação é de interesse público, é evidente que essas cláusulas são nulas, visto não ser razoável que, por uma falha em determinada operação, a rede varejista perca pontos comerciais localizados em outros shoppings e, por consequência, os fundos de comércio constituídos.
• Obrigação do lojista aderir ao marketplace e sistemas de “giftback”, com a criação de novas taxas calculadas sobre as vendas geradas por essas plataformas. Além de ser uma intromissão nas atividades dos comerciantes, em que cada um possui suas respectivas margens e capacidade de estocagem, a cobrança de percentuais sobre essas transações impacta diretamente no resultado dos estabelecimentos, visto que já é cobrado o aluguel percentual com base no faturamento. Assim, da forma que alguns shoppings pretendem funcionar, os lojistas arcariam com custos em duplicidade.

Recomendação

A recomendação aos lojistas é sempre analisar com cuidado os instrumentos antes de assinar e proceder com as negociações de cláusulas respectivas, preferencialmente por advogado especializado.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP

O Sindilojas-SP possui consultorias especializadas para apoio ao desenvolvimento do empreendimento do lojista, incluindo atendimento jurídico em assuntos de locação comercial, que compreende tópicos como ações renovatórias, de despejo, revisionais; Lei do inquilinato; cessão de ponto comercial; direito de preferência na locação; direito dos lojistas em questões de condomínio e os cuidados do lojista ao ingressar em shopping center. Clique aqui para saber mais! 

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