O aluguel provisório como solução imediata em favor dos lojistas

Num cenário de altos custos e margens apertadas, recorrer aos mecanismos legais de revisão e renovação de aluguéis pode ser a saída para manter as portas abertas no varejo.

*Por Daniel Cerveira

Como recentemente noticiado na mídia e é notório no mercado, o custo de ocupação representa um grande entrave para o crescimento do mercado varejista. Em resumo, boa parte dos estabelecimentos comerciais não estão equilibrados do ponto de vista da relação entre os seus faturamentos e as despesas com as locações dos pontos comerciais.

Diante deste cenário, além das constantes negociações com os locadores, os lojistas buscam reduzir seus custos de ocupação através das proposituras das ações revisional de aluguel e renovatória de contrato de locação. Em ambas as demandas o aluguel deve ser fixado conforme a média praticada no mercado naquele momento.

Ações

A ação revisional de aluguel pode ser ajuizada depois de transcorridos 3 anos da vigência contratual ou após procedida a última alteração definitiva do aluguel, sendo que, nesta demanda, o novo locativo passará a vigorar a contar da citação do réu. A ação renovatória, por sua vez, determinará o valor do aluguel para o próximo período e deve ser proposta de 1 ano a 6 meses antes do término do prazo do contrato. Uma possibilidade é o inquilino distribuir a ação renovatória cumulada com a revisional, ou seja, neste caso o novo aluguel começará a valer a contado da citação do locador e não apenas a partir da data inicial do novo termo de vigência.

A Lei do Inquilinato estabelece que, em sede da ação revisional de aluguel, “se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário”, o juiz poderá fixar um aluguel provisório em ação proposta pelo locador não excedente a 80% do seu pedido e, em demanda apresentada pelo locatário, não inferior a 80% do valor vigente.

No que tange à ação renovatória, a citada lei somente prevê a faculdade do locador pleitear a delimitação do locativo temporário, também não excedente a 80% do pedido formulado na sua defesa. Em que pese existirem decisões contrárias, em atenção ao princípio constitucional da isonomia, o correto é permitir que o locatário igualmente requeira a fixação do aluguel provisório em sede de ação renovatória.

Medidas de instrução

Com a finalidade de instruir o referido pedido de fixação do aluguel provisório, o ideal é que as partes juntem aos respectivos autos laudo extrajudicial de avaliação, que demonstre qual é o locativo justo para o imóvel em pauta. No entanto, são admitidas outras fontes de elementos de convicção, tais como contratos de locação vigentes de espaços análogos.

Como se verifica, à luz dos interesses dos lojistas, o aluguel provisório representa até 20% de redução do aluguel e vigorará até a sentença. Considerando a morosidade do Poder Judiciário, principalmente em algumas praças, essa diminuição pode ser essencial para salvar as operações deficitárias, lembrando que também refletirá no fundo de promoção cobrado por alguns shopping centers por vezes calculado em torno de 10% a 20% do aluguel mínimo.

Pesquisa de mercado

Por fim, é fundamental que antes da propositura dessas ações, o comerciante realize uma pesquisa de mercado, a fim de apurar se realmente o seu locativo está acima do preço médio, com o objetivo de evitar que o resultado seja o oposto do pretendido.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP

O Sindilojas-SP possui consultorias especializadas para apoio ao desenvolvimento do empreendimento do lojista, incluindo atendimento jurídico em assuntos de locação comercial, que compreende tópicos como ações renovatórias, de despejo, revisionais; Lei do inquilinato; cessão de ponto comercial; direito de preferência na locação; direito dos lojistas em questões de condomínio e os cuidados do lojista ao ingressar em shopping center. Clique aqui para saber mais! 

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