Reforma Tributária torna nula cláusula de locação em shopping

Dispositivo contratual que transfere ao lojista o impacto tributário da administradora do shopping é considerado inválido à luz das novas diretrizes da Reforma Tributária.

*Por Daniel Cerveira

Os lojistas situados em shopping centers estão acostumados em administrar contratos de locação leoninos, frutos do alto poder econômico dos centros de compras. Todavia, continuam a se surpreender, frequentemente, com a voracidade contratual dos empreendedores.

Nos novos contratos constam disposições que determinam que qualquer venda que “passar” pela loja deve ser computada para fins de apuração do aluguel percentual, obrigação de interligação de sistemas sem parâmetros de segurança, fixação de indenização irrisória para as hipóteses de não renovação do contrato em razão de oferta melhor de terceiro, entre outras.

Novidade

Com efeito, uma novidade está assombrando os comerciantes. Os shoppings estão incluindo cláusulas nos pactos locatícios no sentido de que, se ocorrer a majoração da carga tributária por força da reforma fiscal em andamento em nosso país, os aluguéis serão automaticamente elevados na mesma proporção. Vale destacar que essas cláusulas vêm sendo adotadas como condição para a abertura de novas unidades ou renovações. Isto é, ou o lojista aceita ou o negócio não é concretizado.

Não precisa ser um jurista para conceber que a cláusula acima não apresenta equilíbrio. No mínimo, a disposição deveria determinar que, igualmente, se a carga tributária diminuir, o locativo cairia equivalentemente.  Ademais, seria justo o varejista sofrer aumentos no encargo fiscal e, concomitante, no aluguel do seu ponto comercial?

Contestações

Diversos artigos legais podem ser acionados para contestar a validade desta cláusula, tais como os 19 e 45 da Lei do Inquilinato, além do 422 do Código Civil. Cumpre registrar que o tema é de ordem pública à luz do parágrafo único, do artigo 2035 do Código Civil: “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.

A questão principal, por fim, é que o artigo 317 do Código Civil traz a possibilidade de serem revistos os contratos, nos casos em que “por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução…”. Mesmo que se considere que o aumento da carga tributária é um fato imprevisível, caberá ao Poder Judiciário, após o devido processo legal, julgar se é cabível a majoração ou não do aluguel, ou seja, jamais deve ser admitida a elevação do locativo de forma automática.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP

O Sindilojas-SP possui consultorias especializadas para apoio ao desenvolvimento do empreendimento do lojista, incluindo atendimento jurídico em assuntos de locação comercial, que compreende tópicos como ações renovatórias, de despejo, revisionais; Lei do inquilinato; cessão de ponto comercial; direito de preferência na locação; direito dos lojistas em questões de condomínio e os cuidados do lojista ao ingressar em shopping center. Clique aqui para saber mais! 

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