Aluguel percentual: aspectos das ações renovatória e revisional

*Por Daniel Cerveira

Os contratos de locação de espaços em shopping centers estabelecem diversas prestações a serem assumidas pelos lojistas, parte a título remuneratório e parte de natureza de adiantamento/reembolso de despesas.

Nessa linha, como regra, os empreendimentos são remunerados por meio dos aluguéis mínimo, percentual ou variável e dobrado em dezembro, além da taxa de administração, normalmente calculada sobre os parte dos encargos locatícios.

O aluguel variável corresponde a um percentual sobre o faturamento da loja, usualmente de 5% a 7% das vendas brutas, porém existem casos de alíquotas diferentes e sobre outras bases de cálculo. O locativo variável é pago quando for superior ao aluguel mínimo.

Dúvida nos tribunais

Com efeito, uma dúvida que persiste nos Tribunais é se o locativo percentual pode ser alvo de revisão judicial, em sede das ações renovatória de contrato de locação e revisional de aluguel, considerando que a Lei do Inquilinato determina que, nestas demandas, o aluguel deve ser fixado em patamar justo e real, entenda-se, conforme a média de mercado no momento respectivo.

Como a Lei é cristalina do ponto de vista literal e o seu objetivo é deixar as bases de acordo com o preço médio, sigo parte da jurisprudência existente no sentido que o correto é afirmar que sim, é possível modificar o aluguel percentual por meio das ações acima mencionadas, desde que se prove que a respectiva porcentagem está abaixo ou acima da média de mercado.

Segmento empresarial

No caso, diferentemente da avaliação do aluguel mínimo, deve-se levar em conta o segmento empresarial, tendo em vista que cada atividade tem a sua competente margem de lucratividade.

Não obstante os argumentos acima, existe uma corrente jurisprudencial que defende que o aluguel percentual é imutável, sob o fundamento de que deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda, ou seja, a autonomia da vontade expressada no contrato originário é forte o bastante para não permitir a alteração judicial do locativo variável posteriormente.

Desequilíbrio econômico

Há ainda uma terceira linha de entendimento, à luz de uma decisão do STJ, de que o aluguel percentual pode ser modificado “caso demonstrado pela parte postulante, locatário ou locador, o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível” no sentido de que “a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato”.

Um exemplo que fato superveniente seria a majoração excessiva dos custos com matéria-prima oriunda de fatores inesperados.

Como se verifica, o assunto carece de uma pacificação jurisprudencial, razão pela qual, antes de qualquer medida com o enfoque aqui trazido, as partes devem previamente estudar os preços praticados no mercado, o custo-benefício em termos sucumbenciais e, preferencialmente, fundamentar a sua tese com base em fato novo e extraordinário que justifique a redução ou aumento do aluguel percentual.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP

O Sindilojas-SP possui consultorias especializadas para apoio ao desenvolvimento do empreendimento do lojista, incluindo atendimento jurídico em assuntos de locação comercial, que compreende tópicos como ações renovatórias, de despejo, revisionais; Lei do inquilinato; cessão de ponto comercial; direito de preferência na locação; direito dos lojistas em questões de condomínio e os cuidados do lojista ao ingressar em shopping center. Clique aqui para saber mais! 

Ligue 11 2858-8400,  FALE CONOSCO  ou ainda pelo WhatsApp 11 2858-8402