Contratos de locação comercial: deflação aplicada no reajuste

*Por Daniel Cerveira

Observamos no Brasil nos últimos meses o recuo brusco da inflação, com a aferição de deflação em alguns índices. Destacamos aqui o IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas, o qual variou -2,165210% no acumulado de maio/2022 – abril/2023 e, tradicionalmente, é o mais utilizado para fins de reajuste dos aluguéis estabelecidos nos contratos de locação.

Considerando que não existe legislação regulando este tema específico e, tampouco, jurisprudência sobre o assunto, são comuns as divergências entre locadores e locatários, no que tange a aplicação do reajuste quando o indexador variar negativamente, fenômeno chamado de “deflação”.

A variação acima destacada do IGP-M pode parecer insignificante para uma locação residencial ou não residencial corriqueira, porém, se pensarmos nas locações industriais ou ligadas ao varejo (redes varejistas, shopping centers etc.), a incidência ou não da deflação nos locativos gera um impacto em valores absolutos representativo.

Partindo-se da ideia de que o reajuste anual do aluguel tem como função corrigir o poder de compra da moeda, por meio de um índice eleito entre partes, eventual contrato que desconsidere, total ou parcialmente, as variações negativas, acarretará em distorções, no sentido de que, ao final, o valor do locativo não representará a real valorização ou desvalorização da moeda no período, o que, em última análise, ocasionará em enriquecimento ilícito em favor dos locadores. Nesta linha, em existindo previsão contratual acerca do reajuste do aluguel, uma vez que não existe obrigação legal para tanto, não há dúvida de que deve ser reduzido o seu valor, quando o índice inflacionário for negativo, como, ademais, nos obriga o princípio do pacta sunt servanda.

Variações de inflação

Por outro lado, é comum os contratos de locação, por meio de cláusulas específicas, determinarem que somente as variações positivas da inflação sejam aplicadas. Independentemente da validade ou não destas cláusulas, as quais são questionáveis à luz dos argumentos acima, admitindo-se, por hipótese, que o locativo deve ser mantido inalterado nas situações de inflação negativa, cumpre esclarecer que, sob pena de desvirtuar o valor locativo, no próximo mês base de reajuste, se apurada inflação no interregno, o aluguel deverá ser reajustado computando-se os 02 períodos, ou seja, os 12 meses da deflação e os 12 meses posteriores em que se verificou a inflação (isto se a variação da inflação for superior que a variação da deflação verificada no intervalo anterior). Da mesma forma, não pode o locador no cálculo do acumulado nos 12 meses ignorar os meses de deflação e somente considerar os meses em que a variação foi positiva.

Em vista da volatilidade de nossa economia e da diferença entre os índices inflacionários publicados no país, uma solução contratual a ser adotada entre os inquilinos e proprietários é estabelecer que o reajuste do aluguel com base na média entre o IGP-M/FV e IPCA-IBGE, por exemplo.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP

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