Aluguel variável como a única solução para pacificar o mercado

Covid-19 – Reabertura das lojas nos Shopping Centers e o Aluguel Variável como a Única Solução para Pacificar o Mercado*

A reabertura das lojas no Brasil está longe de representar a retomada dos lucros. Ao contrário, no curto prazo os comerciantes enfrentarão grandes dificuldades econômico-financeiras em operar seus estabelecimentos, em vista do baixo faturamento auferido desde o reinício das atividades e as vendas previstas para os próximos meses. É verdade que cada região terá a sua dinâmica própria, contudo é consenso que a retomada será muito lenta. Somado a isto, com o retorno das vendas físicas, alguns custos antes congelados voltam a incidir e onerar as empresas. Ademais, a incerteza quanto ao futuro e as ocorrências envolvendo a reabertura das lojas e posteriores fechamentos por motivos sanitários impedem os devidos planejamentos, existindo, ainda, outros obstáculos, como, por exemplo, a restrição de crédito junto aos Bancos.

No campo dos shopping centers, os varejistas precisam administrar uma despesa operacional relevante com o chamado “custo de ocupação”, o qual é formado pelos aluguéis mínimo e percentual ou variável calculado sobre o faturamento da loja, bem como pelos encargos, verbas estas oriundas das locações dos espaços onde se encontram instalados os seus estabelecimentos. Por força da paralisação dos negócios em virtude da pandemia, muitos centros de compras isentaram os locativos dos lojistas e promoveram reduções nos encargos, tais como condomínio e fundo de promoção, com a condição de que os boletos emitidos fossem regularmente pagos nas datas aprazadas.

Nesse contexto, além de uma massa grande de comerciantes não conseguir adimplir os boletos com os valores reduzidos lançados, outro desafio inflige os lojistas. A maioria dos shoppings integrantes das grandes redes nacionais não estão previamente comunicando seus inquilinos acerca da quantia que pretendem cobrar de aluguel nos próximos boletos/vencimentos, depois de retomadas as atividades. Ora, somente conhecendo os seus custos, o empresário consegue planejar e organizar o seu fluxo de caixa. A tendência é o aumento da inadimplência das prestações, o que é péssimo para todos. Com a finalidade de modificar este quadro, na minha visão uma medida adequada seria os shopping centers somente cobrarem o aluguel percentual com base nas vendas até o final deste ano de 2020. Desta forma, os lojistas teriam um horizonte para trabalhar e o locativo variável remuneraria razoavelmente os locadores à luz dos resultados individuais das lojas.

Destaco que as vendas verificadas nestes dias pós reabertura foram pífias e que o faturamento gerado não permite afastar o cenário de déficit. Por outro lado, vale esclarecer que o Código Civil traz dispositivos que tratam da revisão judicial dos contratos, quando acontecer um fato imprevisível, extraordinário e superveniente que transforme a “prestação” excessivamente onerosa para uma das partes e acarrete em  extrema vantagem para a outra, ou na hipótese de sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. Nessa esteira, a partir do momento que a Covid-19 acarretou na suspensão ou na diminuição do faturamento dos lojistas é correto defender que os contratos de locação dos respectivos pontos comercias devem ser ajustados, primeiro através de negociação e, se não for celebrado o acordo, por meio do Poder Judiciário.

Pelo exposto, é impensável aceitar o comportamento de alguns administradores de centros de compras que abriram as portas no final de maio e, por exemplo, cobraram o aluguel mínimo referente ao mês na forma pro rata die e sem nenhum desconto. Os lojistas não faturaram o suficiente sequer para honrar os encargos locatícios, nem se diga sobre o pagamento da remuneração dos seus locadores, representada pelo aluguel. A situação do setor é preocupante e somente por meio da união dos agentes de mercado é que será possível vencer a crise sem maiores cicatrizes.

*Por Daniel Cerveira. Sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Associados Advogados Associados. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Autor do livro “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, Editora Saraiva. Professor dos cursos MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA – Fundação de Instituto de Administração. Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ.

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