STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social

*Por Daniel Cerveira

É prática corriqueira a operação na qual pessoas físicas transferem bens imóveis para uma holding, para organizar e proteger patrimônio como o planejamento sucessório familiar, ou ainda, de transferência de imóveis de sua titularidade para o capital social da empresa. Ocorre que, em muitos casos, as Prefeituras vinham exigindo o recolhimento do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis nessas operações, sob o argumento de que a empresa que recebe o bem exerce atividade preponderantemente imobiliária, a saber, compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

A questão é que o art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”. Criou-se, assim, uma celeuma sobre o alcance da ressalva: os Municípios sustentavam que ela valeria para todas as hipóteses, inclusive a integralização de capital, ao passo que os contribuintes defendiam que estaria restrita às operações de reorganização societária.

Deliberação do STF

Pois bem, em 19.10.2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP – Plenário Virtual – j. 19.10.2026), em processo envolvendo uma empresa de administração de bens próprios e o Município de Piracicaba-SP, e, por 08 votos a 02, prevaleceu o entendimento do Relator, Ministro Edson Fachin, vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Na ocasião, foi fixada a seguinte tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.

Em resumo, prevaleceu a interpretação de que a expressão “nesses casos” se refere apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção, de modo que a atividade imobiliária da empresa, por si só, não autoriza a cobrança do imposto na integralização de capital. Importante destacar que, para o Relator, a imunidade tem por finalidade facilitar a capitalização das empresas, estimulando a livre iniciativa, sendo que os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionavam o benefício à ausência de atividade preponderantemente imobiliária.

Alcance da imunidade

Cumpre salientar, contudo, que a imunidade não é ilimitada. Conforme já decidido pelo STF no Tema 796 da repercussão geral, ela alcança apenas o valor efetivamente destinado à integralização do capital social, ou seja, se o imóvel for incorporado por valor superior ao capital subscrito, a diferença poderá ser tributada. Além disso, os Fiscos municipais continuam autorizados a demonstrar eventual simulação ou fraude à lei, por exemplo, em operações montadas apenas para encobrir uma verdadeira compra e venda.

Sob esse ângulo, a pessoa que pagou ITBI ao integralizar imóveis no capital social de sua empresa, em razão de a Prefeitura ter considerado a atividade imobiliária da sociedade, deve analisar a possibilidade de recuperar os valores recolhidos indevidamente, seja por meio de pedido administrativo de restituição, seja por ação judicial de repetição de indébito, observado, em regra, o prazo de 05 anos contados do pagamento (art. 168, I, do CTN). Da mesma forma, quem está com a operação em andamento ou com cobrança em discussão poderá invocar a tese, que deverá ser observada pelos demais Tribunais do país.

Recomendação

Vale lembrar que o acórdão ainda será publicado e não se descarta a oposição de embargos de declaração pelos Municípios, inclusive com pedido de modulação dos efeitos da decisão. Nessas situações, não é raro o STF resguardar apenas quem já havia ingressado com ação judicial ou pedido administrativo até determinada data, o que recomenda que os interessados não deixem para a última hora a adoção das medidas cabíveis.

Pelo exposto, é fundamental que todas as pessoas revisitem as integralizações de imóveis realizadas nos últimos 05 anos, verificando se houve recolhimento de ITBI, qual foi a base de cálculo utilizada e o valor atribuído ao capital social, uma vez que a decisão do STF abre caminho concreto para a recuperação desses valores e traz maior segurança às futuras operações de planejamento patrimonial.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP 

Você tem dúvidas sobre esse assunto?

O Sindilojas-SP oferece consultorias exclusivas para empresas em dia com a sua contribuição

 Clique aqui para saber mais e agendar a sua consulta! 

Ligue 11 2858-8400,  FALE CONOSCO  ou ainda pelo WhatsApp 11 2858-8400