Decisão admite ação renovatória para lojista em aeroporto

*Por Daniel Cerveira

A importância da ação renovatória para o lojista

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) confere direitos importantes às companhias que locam imóveis para fins não residenciais, na qualidade de locatárias, para explorarem as suas atividades. Sob tal ótica, é fundamental os agentes de mercado conhecerem profundamente os termos legais, com destaque para a chamada ação renovatória de contrato de locação, a qual tem como função garantir a continuidade dos contratos de locação, bem como propiciar um valor de aluguel real e justo.

Caso não existisse a ação renovatória, os locadores poderiam livremente impor aluguéis abusivos e cobranças reiteradas de luvas, sob a constante ameaça de despejo, vez que, depois de formado o fundo de comércio, o lojista pode vir a perder tudo, na hipótese de ficar sem o seu ponto comercial.

O que muda nos aeroportos concedidos à iniciativa privada

Nesse contexto, cumpre esclarecer que os lojistas têm 02 formas de adentrar nos aeroportos para fins de instalar seus estabelecimentos, a depender se o campo de aviação é operado pela INFRAERO ou por empresa concessionária. Na primeira situação o comerciante precisará participar de uma licitação púbica, hipótese em que, vencendo o certame, celebrará um contrato administrativo. No segundo caso caberá aos lojistas negociar com a companhia concessionária e firmar um contrato de locação de direito privado.

No caso dos contratos administrativos não há que se falar em ação renovatória, visto que não há previsão legal. Ou seja, se existir interesse do lojista em continuar no ponto comercial após o término do contrato administrativo, será necessário que vença nova licitação.

No que tange aos aeroportos “privatizados”, primeiramente, impõe destacar que, independentemente do nome dado, os contratos assinados com os lojistas têm natureza de locação, na medida em que envolve a cessão onerosa de espaço/imóvel. Ato contínuo, é necessário ponderar se este pacto é coberto ou não pela Lei do Inquilinato.

A controvérsia sobre a aplicação da Lei do Inquilinato

Com efeito, a ação renovatória está prevista na Lei do Inquilinato, isto é, exclusivamente os locatários de arrendamentos regidos por essa lei é que estão amparados pela referida demanda.

A Lei do Inquilinato, por seu turno, prevê em seu artigo 1º, parágrafo único, item 1, que permanecem regidas pelo Código Civil e leis especiais as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas.

Diante do texto legal retro, criou-se a dúvida sobre a incidência ou não da Lei 8.245/91 nos casos em que empresa concessionária de bem público celebra contratos de locação com particulares para fins de instalação e operação de estabelecimentos comerciais, tais como lojas e restaurantes, como ocorrem nas concessões de aeroportos, estações de metrô, terminais de ônibus, parques etc.

Pois bem, o citado item 1, do parágrafo único, do artigo 1º, não deve ser acionado nas hipóteses em que o imóvel é explorado por empresa privada, ou seja, nos casos que a concessionária aluga espaços para atividades estritamente privadas (como ocorre com as lojas, restaurantes etc.), a relação com o inquilino é regida pela Lei do Inquilinato, como atesta jurisprudência antiga sem envolver o arrendamento de espaços em aeroportos (vide TJ/SP, apelação nº 9062974-91.1998.8.26.0000, j. 09/03/2010).

O direito privado nas relações entre concessionárias e lojistas

No que se refere aos aeroportos, as concessionárias, além do artigo 1º acima citado, também utilizam o artigo 42 do Código Brasileiro de Aeronáutica para embasar o entendimento no sentido de afastar a Lei de Locações nas relações com os seus lojistas, existindo, ainda, o artigo 87 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5.9.1946, que também remete para a ideia da não incidência da referida lei. Importante ressaltar que existem precedentes judiciais nessa linha, no entanto, o assunto carece de amplo debate nos Tribunais. Por exemplo, o TJ/SP coaduna da tese de que não se aplica a Lei do Inquilinato nessas relações.

Partindo-se de uma interpretação lógico-sistemática, urge elucidar que o modelo de concessões no Brasil, seguido após a entrada em vigor da Constituição de 1988, determina que as relações entre as empresas concessionárias e os comerciantes são exclusivamente de direito privado, uma vez que que, como as primeiras não têm o dever de licitar, não há que se falar em utilizar os direitos direcionados unicamente aos Poderes Públicos. O artigo 25, § 2º, da Lei nº 8.987/95 (Lei de Concessões de Serviços Públicos) afasta qualquer dúvida: “§ 2º Os contratos celebrados entre a concessionária e os terceiros a que se refere o parágrafo anterior reger-se-ão pelo direito privado, não se estabelecendo qualquer relação jurídica entre os terceiros e o poder concedente”.

TJ/BA reconhece ação renovatória para lojista de aeroporto

Nesse diapasão, é evidente que se aplica a Lei do Inquilinato nos cenários descritos. E, em consonância com esse entendimento, o TJ/BA, em sede do recurso de agravo de instrumento nº 80448666820258050000, Relator Desembargador Antônio Maron Agle Fillho, 3ª Câmara Cível, publicação 16/03/2026, prolatou decisão na qual deferiu como cabível a propositura de ação renovatória de contrato de locação de lojista instalado em aeroporto administrado por empresa concessionária, no seguintes termos: “…4. O contrato em análise, ainda que verse sobre bem público, deve ser examinado sob a ótica do direito privado, à luz da Lei nº 8.245/1991, especialmente porque celebrado por concessionária de serviço público com empresa privada para fins comerciais. 5. A presença dos requisitos legais da ação renovatória foi demonstrada, conforme art . 51, da Lei nº 8.245/1991, não se verificando nenhuma das hipóteses do art. 52. 6. A tutela de urgência foi corretamente deferida, diante da demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano à continuidade das atividades empresariais da autora, cuja posse no imóvel é essencial para sua operação. 7. O alegado risco de prejuízo à reestruturação comercial do aeroporto não se sobrepõe, neste momento processual, ao direito de manutenção da posse e do fundo de comércio já constituído pela autora. 8. A decisão agravada mostra-se razoável, proporcional e juridicamente adequada, sendo passível de revisão após instrução processual”.

Pelo exposto, independentemente do nome dado ao pacto firmado entre a concessionária e o lojista, desde que estejam preenchidos os requisitos respectivos (cessão onerosa de espaço urbano), a avença é regida pela Lei de Locações, bem como, portanto, o locatário tem o direito de ingressar com a ação renovatória. É preciso que o Poder Judiciário esteja atento aos litígios sobre o tema, a fim de evitar situações injustas, considerando que somente interessa às concessionárias afastar a regência da Lei 8.245/91.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP

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