Transferência do estabelecimento: cuidados necessários
por Mario Cerveira Filho
São bastante comuns as negociações que envolvem a ‘venda’ do fundo de comércio ou estabelecimento, especialmente, aqueles que abrangem a transferência do contrato de locação. Também são muito comuns os problemas enfrentados pelas partes nestas operações, em razão da ausência de atenção para alguns cuidados essenciais.
Este artigo é dedicado, principalmente, a lojistas/locatários e a redes de franquias em geral, mas pode também ser muito útil para outras situações similares. O fundo de comércio ou estabelecimento, à luz do artigo 1.142, do Novo Código Civil, é definido como o conjunto de bens corpóreos (mobiliário, equipamentos, etc.) e incorpóreos (ponto comercial, marca, etc.) utilizados para exploração da atividade econômica escolhida.
Feitos tais esclarecimentos, vale destacar aqui alguns riscos inerentes à operação em pauta, sob o ponto de vista do cessionário/novo locatário (adquirente do estabelecimento). Além dos cuidados referentes ao contrato de locação, os quais serão pormenorizados abaixo, o principal temor existente trata-se da eventual responsabilização por débitos do cedente. Em suma, dependendo da circunstância, o adquirente do estabelecimento pode ser responsabilizado nas esferas civil, trabalhista e fiscal por dívidas contraídas exclusivamente pelo cedente, ou seja, por dívidas criadas antes da aquisição do estabelecimento/fundo de comércio.
A legislação pátria possui dispositivos específicos (vide artigos 10 e 448, da CLT e artigo 133, do CTN), merecendo destaque o artigo 1.146, do Código Civil, cuja entrada em vigor se deu em 2003. Nessa linha, antes de ser concretizado o negócio, sem prejuízo das demais diligências de praxe, inclusive com a completa auditoria legal, imprescindível que o cessionário analise o passivo da empresa/cedente, a fim de que seja avaliado o risco existente, o qual, em última análise, servirá de base para a quantificação do preço do negócio.
Quanto ao contrato de locação, é necessário prontificar-se que o mesmo foi cedido corretamente, através da aceitação escrita do locador do imóvel locado, com o fito de evitar responsabilização por débitos locatícios, a retomada da posse pelo locador, entre outras consequências. Ademais, ocorrendo a ocupação irregular do imóvel locado, o cessionário ficará privado da ação renovatória de contrato de locação, o que pode ser uma tragédia, na medida em que o ponto comercial é muitas vezes o bem mais valioso do estabelecimento adquirido.
Como o assunto é extremamente complexo e compreende diversas variáveis (por exemplo, a responsabilização do cessionário do contrato de locação na Justiça do Trabalho não se configura de plano, sendo necessário, basicamente, que seja dada continuidade ao negócio do cedente), fica o registro de que os cuidados aqui listados são meros exemplos para embasar o argumento do presente, no sentido de que, sem prejuízo da devida análise comercial, é fundamental o prévio exame jurídico completo da viabilidade do negócio.
Mario Cerveira Filho é advogado especializado em Direito Imobiliário e consultor jurídico do Sindilojas-SP. Presta atendimento aos empresários vinculados ao sindicato às quintas-feiras, das 15h às 17h. Para agendar uma consulta: 11 2858 8400 | faleconosco@sindilojas-sp.org.br
