Nova condenação de Shopping Center por imposição de multa abusiva

Os contratos de locação de espaços em shopping centers costumam estabelecer multas rescisórias pesadas, além de outras penalidades cumulativas, tais como, devolver eventuais descontos concedidos, pagar todos os valores devidos em razão de contrato de mídia (mesmo se não usufruídas), vencimento antecipado das “luvas” (sem direito a ressarcimento proporcional ao tempo de ocupação no local) e devolver valores recebidos a título de allowance, todas aplicáveis na hipótese de rescisão antecipada da avença pelo lojista.

Quanto à “multa principal”, é comum as avenças determinarem quantias expressivas, a saber, 80% ou 50% dos aluguéis vincendos, 12 aluguéis etc., bem como por vezes afastar a proporcionalidade pelo tempo transcorrido do prazo contratual.

Os limites da multa na jurisprudência

Impõe esclarecer que no Tribunal de Justiça de São Paulo existe jurisprudência antiga e majoritária no sentido de que a referida penalidade não pode ultrapassar o equivalente a 03 aluguéis proporcionais, conforme atesta recente acórdão proferido pela 35ª Câmara de Direito Privado (Apelação nº 1016680-62.2025.8.26.0068 – j. 14.08.2026), em sede ação de consignação em pagamento, envolvendo um centro de compra localizado em Barueri-SP que exigia o pagamento de montante correspondente a 50% dos aluguéis vincendos.

No acórdão acima foi destacada decisão do STJ, igualmente recente (REsp nº 2.247.574/SC – j. 13.4.2026), através da qual foi declarada abusiva multa equivalente a 30% dos locativos restantes e determinado o retorno dos autos para o Tribunal de Segunda Instância “a fim de que proceda o novo julgamento da apelação, reapreciando a multa contratual à luz do art. 413 do Código Civil e dos critérios de equidade aplicáveis ao caso concreto”.

Equidade e proporcionalidade na fixação da penalidade

A fixação de qualquer penalidade deve levar alguns critérios, entre eles a gravidade da infração, condição econômica da parte, os investimentos das partes e natureza do negócio. No caso, o prejuízo auferido pelo shopping é mínimo, e, por outro lado, o varejista não pode ser aniquilado por necessitar desativar 01 operação antecipadamente, o que nunca é desejado, mas é corriqueiro.

A importância da negociação contratual pelo lojista

Pelo exposto, é fundamental que o lojista negocie os seus contratos com especial atenção sobre esses pontos e tenham em mente que há diversos entendimentos a respeito do assunto no sentido de condenarem práticas que extrapolam a razoabilidade.

*Daniel Cerveira é consultor jurídico do Sindilojas-SP e especialista em contratos de locação.

O Sindilojas-SP possui consultorias especializadas para apoio ao desenvolvimento do empreendimento do lojista, incluindo atendimento jurídico em assuntos de locação comercial, que compreende tópicos como:

• ações renovatórias, de despejo, revisionais;
• Lei do inquilinato;
• cessão de ponto comercial;
• direito de preferência na locação;
• direito dos lojistas em questões de condomínio e os cuidados do lojista ao ingressar em shopping center.

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